Wie teuer ist Sicherheit?

Die Sicherheitsbranche hat in den vergangenen zwei Jahren ein kräftiges Wachstum erfahren, so das Credo der Fachzeitschrift “Der Facility Manager” in seiner Novemberausgabe des letzten Jahres.* Grund für das deutliche Umsatzwachstum seien demnach die Mindestlohneinführung von 2015, die Flüchtlingswelle und die dadurch erforderliche Betreuung der Flüchtlingsunterkünfte sowie Zuwächse aus Übernahmen.

Vor diesem Hintergrund haben wir uns die Kennzahlen der Gebäudenutzer einmal näher angeschaut. Zwar ist in den letzten Jahren ein leichter Anstieg zu erkennen, langfristig wurden die Sicherheitsdienste jedoch günstiger (vgl. letzte Grafik am Ende des Textes).

 

Welche Kosten werden erfasst?

Unter „Sicherheitsdienste“ werden im fm.benchmarking alle Leistungen zur Gebäudesicherung erfasst und in folgende Unterpunkte unterteilt:

  • Personen- und Zutrittskontrollen
  • Gebäudebewachung und Schließdienste
  • Revierdienste
  • Arbeits- und Gesundheitsschutz
  • Brandschauen, Probealarm

Mit Blick auf die Verteilung fällt der größte Teil der Kosten auf Personen- und Zutrittskontrollen (38%) sowie Gebäudebewachung und Schließdienste (36%). Die genannte prozentuale Verteilung gilt für Bürogebäude und variiert je nach Gebäudetyp. So sind die Punkte Gebäudebewachung und Schließdienste sowie Revierdienste beispielsweise bei Industriegebäuden ausgeprägter.

 

Schwankende Kosten je Gebäudetyp

Es ist wenig verwunderlich, dass die Kosten für Sicherheitsdienste je nach Nutzungsart des Gebäudes stark schwanken. So fallen bei Industriegebäuden fast die doppelten Kosten wie bei Bürogebäuden an, was die folgende Grafik zeigt:

Kosten von Sicherheitsdiensten
Kosten der Sicherheitsdienste, Quelle: fm.benchmarking Bericht 2017

 

Sicherheitsdienste werden langfristig günstiger

Über alle Gebäudenutzungsarten hinweg lässt sich allerdings eine ähnliche Tendenz feststellen: Seit der Mindestlohneinführung sind die Kosten zwar leicht gestiegen. Im 6-Jahres-Vergleich ist jedoch eine deutliche Kostenreduzierung der Sicherheitsdienste feststellen. So lagen die Kosten für Bürogebäude im Jahr 2013 noch bei 6,45 €/m²BGF, sind also um knapp 24% gesunken. Die Industriegebäude hatten mit 9,70 €/m²BGF einen deutlich höheren Ausgangswert und sind im gleichen Vergleichszeitraum um rund 13% gesunken.

Mehrjahresvergleich der Kosten für Sicherheitsdienste
Mehrjahresvergleich der Kosten für Sicherheitsdienste von Bürogebäuden, Quellen: fm.benchmarking Bericht 2013 bis 2017

Die Preissenkung trotz Mindestlohn und jährlicher Preissteigerungsrate lässt sich wahrscheinlich durch stetige Marktanpassungen sowie in kleineren Teilen durch die zunehmende Digitalisierung erklären. Man darf gespannt sein, wie sich die Kosten künftig weiter entwickeln werden. Der Facility Manager rechnet übrigens damit, dass sich das Umsatzwachstum in der Sicherheitsbranche deutlich verlangsamt.

Quellen: fm.benchmarking Bericht 2012/2013 bis fm.benchmarking Bericht 2017

*Zum Nachlesen: Robert Altmannshofer: Wachstumssprünge durch Sondereffekte, in: Der Facility Manager, Ausgabe 11/2017, S. 20f.

Unterschiede auf den einzelnen Kostenebenen

Ein Leser fragt: “Wieso sind die Zahlen der ersten Ebene der IGM-Leistungen nicht identisch mit den Summen aus der zweiten Ebene?”

Bevor ich die Frage beantworte, möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass die Kennzahlen im fm.benchmarking hierarchisch aufgebaut sind. Für das Infrastrukturelle Gebäudemanagement (IGM) stellt sich dies beispielhaft so dar:

Kostenebenen nach fm.benchmarking
Kostenebenen nach fm.benchmarking

 

Verschiedene Faktoren führen zu Abweichungen

Tatsächlich handelt es sich bei der Beobachtung unseres Leser um keine Ausnahme: Die Addition der untergeordneten Kennzahlen ergibt fast nie den Gesamtwert der übergeordneten Kennzahl.

Dies ist keine Besonderheit des IGM, sondern hängt unter anderem damit zusammen, dass in den Datenerfassungsformularen Pauschalwerte für die Kennzahlen der übergeordneten Kostenarten angegeben werden können. Dieser Wert kommt in der Summe der Einzelkosten somit nicht vor. Darüber hinaus kommt es vor, dass für bestimmte untergeordnete Kosten sehr viele Daten von den Teilnehmern vorliegen und für andere weniger. Statistisch ausgedrückt ist also eine abweichende Grundgesamtheit der Datensätze je Ebene feststellbar.

Diese Faktoren können dazu führen, dass die Summe der untergeordneten Kosten höher oder niedriger sind als die übergeordnete Kennzahl.

 

Eine Beispiel

Zur Erläuterung darf ich Sie zu einem kurzen Gedankenexperiment einladen. Stellen Sie sich drei fm.benchmarking-Teilnehmer vor, die exemplarisch Kennzahlen für die folgenden Dienste angeben sollen:

  • die Gesamtkosten des Infrastrukturellen Gebäudemanagement (Nutzer)
  • Hausmeisterdienste
  • Reinigungs- und Pflegedienste

Üblicherweise geben nicht alle Teilnehmer Daten zu allen geforderten Punkten an. Dies kann beispielsweise daran liegen, dass es am Standort keine Kantine gibt und Kosten für Verpflegungsdienste daher nicht ausgewiesen werden. Im vorliegenden Beispiel der Reinigungsdienste wurde vielleicht keine Sonderreinigung veranlasst, entsprechen fielen auch keine Kosten an. Oft können fm.benchmarking-Teilnehmer Kosten in den tieferen bzw. detaillierteren Ebenen aufgrund der vorhandenen Datenlage allerdings auch nicht ausweisen, weshalb die entsprechenden Felder in den Datenerfassungsformularen leer bleiben.

Es ist daher nicht unüblich, dass die Datenauswertung wie folgt aussieht:

  Teilnehmer 1 Teilnehmer 2 Teilnehmer 3
IGM 15,13 €/m² 11,41 €/m²
Verpflegungsdienste 6,70 €/m² 3,06 €/m²
Hausmeisterdienste 4,07 €/m² 3,04 €/m²
Reinigungs- und Pflegedienste 6,84 €/m² 7,45 €/m² 5,00 €/m²

Die Ausgabe je Kostenebene erfolgt im fm.benchmarking unmittelbar nach der statistischen Auswertung der jeweiligen Ebene. Somit z.B. der Mittelwert aus allen Datensätzen für das IGM und in der Ebene darunter der Mittelwert aus allen Datensätzen für Verpflegungsdienste usw.

Mittelwert, Median – woran soll ich mich orientieren?

Welcher Vergleichswert ist der Richtige?

Bei dem Vergleich der Kosten- bzw. Leistungswerte stehen Ihnen im fm.benchmarking Bericht für jede Kennzahl verschiedene Kostenwerte zur Verfügung. In der Regel werden diese mittels Box-Plot-Diagramm dargestellt und tabellarisch ausgewiesen:

Kennzahlenebenen nach fm.benchmarking

 

Diese Darstellung hat den Vorteil, dass sich Kennzahlen schnell in die Werteverteilung der Stichprobe einordnen und beurteilen lassen.

Welcher Vergleichswert nun für Sie der Richtige ist, hängt grundsätzlich von Ihrem Ziel ab. Möchten Sie Werte „nur“ vergleichen oder möchten Sie Ihr Gebäude optimieren?

Zur Interpretation eines spezifischen Vergleichswertes bietet es sich an, zunächst den angegebenen Mittelwert als Maßstab zu setzen. Der Box-Plot bietet nun die Möglichkeit, den Vergleichswert in das Wertespektrum der Stichprobe einzuordnen.

Das Erreichen des ausgewiesenen Mittelwertes ist allerdings kein Indiz für ein optimiertes Gebäude. Je nach Kostenart liegen die Optimierungsziele auch in der Nähe des Medians (aufgrund der Ermittlung deutlich robuster gegen Ausreißer als der Mittelwert) oder sogar in der Nähe des 1. Quartils.

Unser Tipp: Möchten Sie Ihre Gebäudenutzungskosten senken, wählen Sie die Range zwischen 1. Quartil und Median als Zielgröße!

Instandhaltung oder Instandsetzung

Hinweis: Dieser Beitrag ist erstmals am 24. Mai 2017 in unserem Blog auf www.fm-ausschreibung.de erschienen.

 

Instandhaltung, Instandsetzung, Sanierung oder Wartung

Immer wieder werden diese Begriffe wild durcheinander geschmissen. Zeit, ein wenig Ordnung in das vermeintliche Chaos zu bringen.

Zur Definition des Leistungsbildes Instandhaltung empfehlen wir eine Orientierung an der DIN 31051 „Grundlagen der Instandhaltung“. Demnach sind Inspektion, Wartung und Instandsetzung Unterleistungen der Instandhaltung (vgl. Grafik) und sollten separat erfasst werden.

Aufteilung Instandhaltung nach DIN 31051

Kenner der DIN 31051 werden hier vielleicht etwas stutzig, wird doch in der Norm mit „Verbesserung“ eine weiterer Unterpunkt genannt. Dabei muss man wissen, dass die Norm ursprünglich aus dem Bereich des Maschinenbaus kommt. Für den Gebäudebetrieb ist „Verbessern“ als eigene Maßnahme bzw. als eigenes Leistungsbild zu sehen, welche auf Höhe der Instandhaltung angesiedelt ist.

Wenn Sie weiter in das Thema einsteigen möchten, empfehlen wir Ihnen die kostenfreie Broschüre „Kostenstrukturen nach fm.benchmarking“.

 

Und die Sanierung?

Die Sanierung wird als eigenes Leistungsbild erfasst und umfasst Maßnahmen, bei denen technische oder bauliche Standards erhöhrt oder grundlegend verändert werden. Hierfür können beispielsweise energetische Gründe oder unabdingbare Sanierungen auf Grund der Gesetzeslage oder Marktsituation ausschlaggebend sein. Vgl. hierzu auch DIN 32736 “Gebäudemanagement. Begriffe und Leistungen”.

Die Abgrenzung zwischen Sanierung und Instandhaltung lässt sich im Rahmen einer Lebenszykluskostenrechnung gut verdeutlichen: In Abgrenzung zu den jährlich anfallenden Instandhaltungskosten (mit den Unterpunkten Inspektion, Wartung und Instandsetzung) sind die periodisch anfallenden Sanierungskosten zu erheben.

Platzierung der Sanierung im Lebenszyklus
Quelle: fm.benchmarking Bericht 2017, S. 214.