Flächenkennzahlen im fm.benchmarking Bericht

Ein Interessent fragt: „Welche Informationen zu Arbeitsplätzen, Büroflächen, etc. sind im fm.benchmarking Bericht enthalten?“

 

Flächenkennzahlen

Die Berechnung des prozentualen Anteils einer bestimmten Raumnutzung an der Gesamtfläche kann Aufschluss über deren Bedeutung geben und liefert Hinweise auf die Bauart eines Gebäudes. Aus diesem Grund werden im fm.benchmarking Bericht verschiedene Flächenkennzahlen dargestellt.

Sowohl in der Datenerfassung als auch in der späteren Darstellung orientieren wir uns dabei an DIN 277-1 (2016) „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“. Dargestellt werden im Einzelnen:

 

Brutto Grundfläche

  • Netto-Raumfläche
  • Konstruktions-Grundfläche

Netto-Raumfläche

  • Nutzungsfläche
  • Verkehrsfläche
  • Technikfläche

Nutzungsfläche

  • NUF1 Wohnen und Arbeiten
  • NUF2 Büroarbeit
  • NUF3 Produktion, Hand-, Maschinenarbeit
  • NUF4 Lagern, Verteilen und Verkaufen
  • NUF5 Bildung, Unterricht und Kultur
  • NUF6 Heilen und Pflegen
  • NUF7 Sonstige Flächen

Weitere Gebäudeflächen

  • Energiebezugsfläche
  • Reinigungsfläche (Boden)

Aus verschiedenen Gründen sind die Raumcluster bei Krankenhäusern anders gegliedert. Für weitere Informationen hierzu lesen Sie bitte den Blogbeitrag „Kostenstrukturierung bei Krankenhäusern“.

 

Beispiel: Verteilung der Nutzungsflächen

 

Verteilung der Nutzungsflächen
Verteilung der Nutzungsflächen von Laborgebäuden, Quelle: fm.benchmarking Bericht 2016.

Das obige Beispiel betrachtet die Nutzungsflächen von Laborgebäuden. Wie in der Grafik zu erkennen ist die vorherrschende Nutzungsflächenart die Produktionsfläche (50%), gefolgt von der Bürofläche (25%). Neben der grafischen Darstellung der Verteilung werden im fm.benchmarking Bericht für jede Flächenart mittels Boxplot-Diagramm zudem weitere statistische Werte wie Perzentile, Median etc. genannt.

Bitte wundern Sie sich nicht: Die Grafik ist ein Auszug aus dem fm.benchmarking Bericht 2016. Daher wird entsprechend der damals gültigen DIN 277-3 (2005) von Nutzflächen statt Nutzungsflächen gesprochen.

 

Arbeitsplätze

Der erste Teil der eingangs gestellten Fragen drehte sich um die Darstellung der Arbeitsplätze. Diese werden für die einzelnen Gebäudetypen als Kennzahl dargestellt. Bleiben wir beim obigen Beispiel der Laborgebäude, finden sich im fm.benchmarking Bericht folgende Kennzahlen:

  • Nutzungskosten/Arbeitsplatz
  • BGF/Arbeitsplatz
  • NUF3/Arbeitsplatz

Die Nutzungsfläche, die in Bezug zu den Arbeitsplätzen gesetzt wird, differiert dabei selbstverständlich je nach Gebäudetyp.

Bezugsgrößen: Brutto-Grundfläche vs. Netto-Raumfläche

Ein Student fragt: „Aus unterschiedlichster Literatur habe ich entnommen, dass Benchmarks mithilfe der NRF berechnet werden. Warum rechnen Sie mit der BGF in Ihren Kennwerten?“

 

Die Netto-Raumfläche (NRF) wird häufig im Zusammenhang mit der Betrachtung von Mietkosten verwendet. Im fm.benchmarking betrachten wir jedoch – durchaus im Gegensatz zu anderen Pools und Anbietern von Immobilienkennzahlen – Vollkosten inkl. Eigen- und Fremdleistungskosten. Für den Bereich Mieter-/Vermieterverhältnis bedeutet dies die Angabe von Vollkosten inkl. umlegbarer und nicht-umlegbarer Betriebs- und Nebenkosten.

Da insbesondere Eigennutzern und Vermietern die Brutto-Grundfläche (BGF) häufiger vorliegt als die NRF, haben wir uns in Absprache mit einer Fokusgruppe dazu entschieden, die BGF als Bezugsgröße zu nutzen. An ausgewählten Stellen werden die Kosten darüber hinaus auch ins Verhältnis zu Arbeitsplätzen bzw. Betten (Krankenhäuser), zu verschiedenen Nutzungsflächen oder im Bereich der Leistungskennzahlen in Bezug zur Kilowattstunde (kWh) gesetzt. Eine weitere Detaillierung findet aktuell nur in den Detailberichten statt.

 

Ermittlung der Mietflächen nach GIF

Die Flächenangaben im fm.benchmarking orientieren sich an der DIN 277-1 (2016) „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“.

Die oftmals genutzten Mietflächen nach GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) lassen sich nicht direkt auf die Flächen nach DIN 277 beziehen. Je nach Zuschnitt der Mietfläche wäre hier die NRF oder die NUF zutreffend. Eine Umrechnung der Kennzahlen von der BGF ist aber über die Flächenkennzahlen im fm.benchmarking Bericht möglich. Dies erläutern wir Ihnen bei Bedarf gerne in einem persönlichen Gespräch.

Hinweis: Die NRF ist vielen noch als die alte Netto-Grundfläche (NGF) nach DIN 277-1 (2008) bekannt.