Hochhäuser oder Nicht-Hochhäuser

Welche Gebäude sind teurer im Betrieb?

Manchmal kann es nützlich sein, die Daten aus dem fm.benchmarking Bericht aus verschiedenen Blickwinkeln zu betrachten. So ergeben sich völlig neue Ansätze für die Diskussion der Gebäudenutzungskosten.

Jüngst haben wir eine Analyse erstellt, in der die Kosten von Hochhäusern und kleineren Gebäuden miteinander verglichen wurden. Die Ergebnisse haben überrascht – Grund genug, eine Auswahl vorzustellen.

Unter Hochhäusern verstehen wir alle Gebäude ab neun Vollgeschossen. Ausgewertet wurden ausschließlich Bürogebäude.

Hausmeister- und Reinigungsdienste

Sowohl Hausmeister- als auch Reinigungsdienste sind mit jeweils rund 25 Prozent bei Hochhäusern deutlich günstiger. Dies verwundert nicht wirklich. Aufgrund größerer Flächen können die Betreiber günstigere Kosten pro Quadratmeter gegenüber Dienstleistern durchsetzen. Zudem sind relative Kosten für Anreise-, Rüst- und Wegezeiten geringer.

Unterhaltsreinigung

Sicherheitsdienste

Im Bereich der Sicherheitsdienste weisen Hochhäuser deutlich höhere Kosten auf (plus 45 %). Diese sind insbesondere auf die höhere Zahl der Arbeitsplätze und das höhere Besucheraufkommen zu beziehen. Zudem sind Nutzer häufig Banken, Versicherungen oder Hauptverwaltungen von Unternehmen, die einen entsprechend hohen Standard führen. So verwundert es nicht, dass die Kosten für Personen- und Zutrittskontrollen doppelt so hoch sind wie bei den Vergleichsgebäuden.

Technisches Gebäudemanagement

Ebenfalls deutlich teurer sind die Einzelkosten des technischen Gebäudemanagements. Grund hierfür ist der erhöhte Einsatz von Technik sowie besonderen Anforderungen durch die Hochhausrichtlinie.

Der erhöhte Technikeinsatz ist in der Regel baulich bedingt, da die vertikale Erschließung relativ mehr Fläche einnimmt. Darüber hinaus besteht häufig ein höherer Anspruch in der Gebäudenutzung an die Klimatechnik, Informations- und Fernmeldetechnische Anlagen und die Gebäudeautomation.

Wartung von technischen Anlagen

Kaufmännische Prozesse

Die Kosten für kaufmännische Prozesse sind – mit Ausnahme der Kapitaldienste – bei Hochhäusern deutlich höher als bei den Vergleichsgebäuden.

In Hochhäusern sind häufig Nutzer großer Organisationen und Unternehmen mit formellen, kaufmännischen Prozessen (Beschaffung, Controlling, Buchhaltung, Vertragsmanagement) ansässig. Auch findet man oft man Anmietungen vor, die mit entsprechenden rechtlichen und kaufmännischen Schnittstellen sowie Verwaltungsaufwand mit dem Vermieter bzw. Gebäudeeigentümer verbunden sind. Beides wirkt sich unmittelbar auf die Kosten aus.

Die öffentlichen Abgaben und Gebühren (plus 15 % bei Hochhäusern) unterscheiden sich insbesondere in der Grundsteuer, die an großen Bürostandorten mit Hochhäusern höher sind. Ähnliches gilt auch im Bereich des Versicherungsschutzes, da der Versicherungswert von Hochhäusern höher ist.

Elektroenergie und Brennstoffe

Desto höher ein Hochhaus ist, umso ungünstiger wird tendenziell das A/V-Verhältnis. Damit würde theoretisch der Bedarf an Heiz- und Kühlenergie steigen. Der Bedarf an Heizenergie relativiert sich zum Teil allerdings durch die interne Wärmegewinnung. Die Hochhäuser weisen darüber hinaus einen vergleichsweise guten Modernisierungsstandard auf, da dies in den Innenstadtlagen von den Nutzern häufig erwartet wird und somit ein größerer Modernisierungsdruck auf den Hausbestand herrscht.

Im Schnitt liegen die Kosten für Elektroenergie und Brennstoffe damit bei Hochhäusern und Nicht-Hochhäusern auf gleichem Niveau.

 

Zurück zur eingangs gestellten Frage: Die Gebäudenutzungskosten von Hochhäusern sind minimal höher als die von Nicht-Hochhäusern. Die Abweichungen liegen aber meist in gebäude- und nutzungsspezifischen Besonderheiten begründet, die wir oben grob erläutert haben. Falls Sie weitere Informationen oder eine detailliertere Zahlenbasis wünschen, sprechen Sie uns gerne an.



- Über den Autor -

Chantal Weiland hat Kommunikations- und Medienwissenschaft studiert. Nach Ihrem Abschluss vertiefte sie ihre Kenntnisse im Bereich Marketing und Öffentlichkeitsarbeit in verschiedenen Unternehmen. Seit 2014 betreut sie das Marketing sowie das Benchmarking bei rotermund.ingenieure.
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