Im ersten Teil dieser Blogbeitrags-Dilogie haben wir bereits erläutert, warum es nicht DIE richtige Entscheidung für die geeignete Methode einer Gebäudekostenanalyse gibt. Je nach Zielsetzung ist die Durchführung eines Benchmarkings oder eine Nutzungskostenberechnung die geeignetere Wahl.
Nachdem im ersten Teil bereits die Einordnung für die Ermittlung der Nutzungskosten von Gebäuden und -Gebäudeteilen erfolgt, werden indiesem Beitrag folgende Ziele näher betrachtet:
- Vergleich unterschiedlicher Varianten
- Ermittlung des benötigten Personalbedarfs
- Ermittlung von Kostenoptimierungspotentialen
Vergleich unterschiedlicher Varianten
Wenn Sie vor der Entscheidung stehen, ein altes Gebäude zu sanieren oder dieses durch einen Neubau zu ersetzen, lassen sich durch die Berechnung der Lebenszykluskosten beider Modelle langfristige Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen tätigen. Sie erhalten so eine belastbare Entscheidungshilfe.
Im Vergleich zu anderen LZK-Berechnungen ist dieser Szenariovergleich aufgrund des hohen Detaillierungsgrades sehr komplex. Grundsätzlich folgen beide Varianten einem jeweils anderen Rechnungsaufbau (vgl. Darstellung in der unten genannten Fachveröffentlichung). Hierbei muss selbstverständlich beachtet werden, dass die unterschiedlichen Szenarien mit jeweils gleichen Voraussetzungen und unter Beachtung gleicher Parameter berechnet werden. Dies ist auch für eine Szenarioanalyse unterschiedlicher Standorte realisierbar. Die komplexe Berechnung erfolgt dabei unter Einbeziehung von Neubau- und/oder Sanierungsmaßnahmen und schließt die Erfüllung eines definierten Nutzerbedarfs- und Flächenprogramms mit ein.
Aufgrund der Komplexität ist ein Benchmarking für die Szenarioanalyse ungeeignet.
Ermittlung des benötigten Personalbedarfs
Um den Personalbedarf für den Gebäudebetrieb zu ermitteln, wären sehr spezielle Benchmarks nötig. Wir empfehlen daher eine Berechnung des Personalbedarfs.
Die Herangehensweise unterscheidet sich je nach Leistungsarten des Gebäudemanagements. Wir möchten im Folgenden beispielhaft die Bestimmung des Personalbedarfs für Reinigungsleistungen grob darstellen. Hierzu sollten zunächst auf Grundlage der jeweiligen Flächen, Reinigungszyklen und -Leistungen die individuellen Reinigungszeiten festgelegt werden. Daraus lässt sich im Folgenden der Nettoarbeitszeitbedarf berechnen.
Eine Beispielrechnung finden Sie in der unten vorgestellten Fachveröffentlichung.
Zur Ermittlung des Personalbedarfs für Planungsleistungen sollten in einem ersten Schritt die anrechenbaren Kosten sowie der Honorarsatz nach HOAI ermittelt werden. Detaillierte Handlungsschritte und eine Beispielrechnung hierzu finden Sie in der o.g. Fachveröffentlichung.
Auf Grundlage der Honorarkosten für die Planung lassen sich anschließend die Personalkostenäquivalente ermitteln. Hierbei sollte zwischen einer internen und externen Leistungserbringung unterschieden werden. Zudem empfiehlt es sich, die Leistungserbringung in Anlehnung an die DIN 32736 in strategische, administrative und operative Leistungen zu gliedern.
Ermittlung von Kostenoptimierungspotentialen
Die Kostendiskussion gehört zu den kontinuierlichen Themen im Gebäudemanagement. Und auch wenn entsprechende Optimierungsprojekte sehr unterschiedlich ausgerichtet sein können, bietet sich zur ersten Analyse immer ein Benchmarking an.
Um Kostentreiber gezielt zu identifizieren, empfehlen wir die Durchführung eines Benchmarkings. Wenn Sie sich gegen ein internes Benchmarking entscheiden und stattdessen auch externe Vergleichswerte einbeziehen möchten, vertrauen Sie auf die kostenfreie Teilnahme am fm.benchmarking. Sie vergleichen Ihre Daten hier nicht nur mit dem größten Benchmarking-Pool für Gebäudenutzungskosten auf Vollkostenbasis in Deutschland. Zudem erhalten Sie auch eine individuelle Auswertung sowie ein gratis Exemplar des fm.benchmarking Berichts.
Wenn Sie Ihre Kosten bereits regelmäßig erheben, empfiehlt sich ein Nutzungskostenmonitoring. Bitte sprechen Sie uns hierzu an.
Eine Nutzungskostenberechnung ist für die Identifizierung von Optimierungspotenzialen nur dann geeignet, wenn zusätzlich valide Vergleichswerte herangezogen werden.
Hinweis
Bitte beachten Sie, dass der die dargestellten Beispiele lediglich eine erste Einschätzung gibt und Hinweise für Ihre Herangehensweise liefern möchte. Für eine exakte fachliche Einschätzung sprechen Sie uns bitte persönlich an.
- Über den Autor -
Dadurch, dass Frau Weiland das fm.benchmarking vom Account Management bis hin zur Datenauswertung und Berichtserstellung durchführt, sind auch ihre Themen auf unserem Blog sehr vielfältig. Sie teilt hier ihr Wissen und ihre Gedanken rund um Neuigkeiten, Strategie sowie Trends und Zahlen.
