Auf die Frage, ob ein Benchmarking oder eine Nutzungskostenberechnung für die Analyse der anfallenden Immobilienkosten richtig ist, gibt es nicht DIE richtige Antwort. Tatsächlich ist dies von mehreren Faktoren abhängig. Wir haben uns daher ein paar Praxisbeispiele angesehen und zeigen Ihnen, welche Methode in welchem Fall die geeignete ist.
Ziele der Nutzungskostenberechnung
Zunächst sollten Sie sich die Frage stellen, vor welchem Hintergrund bzw. mit welchen Ziel Sie die Nutzungskosten ermitteln möchten. Typische Ziele sind:
- Ermittlung der Nutzungskosten für ein Gebäude
- Ermittlung der Nutzungskosten für ein Gebäudeteil (z. B. Bauelemente, Bodenbelagsarten, Fassaden oder Anlagen)
- Vergleich unterschiedlicher Varianten
- Ermittlung des benötigten Personalbedarfs
- Ermittlung von Kostenoptimierungspotentialen
Die einzelnen Ziele und die empfohlene Herangehensweise werden in diesem sowie in zwei folgenden Blogbeiträgen vorgestellt.
Ermittlung der Nutzungskosten für Bestandsgebäude
Für Bestandsgebäude ist grundsätzlich sowohl ein Benchmarking als auch eine Nutzungskostenberechnung zu empfehlen, wobei sich beide in der Zielsetzung unterscheiden. Während die Berechnung zur tatsächlichen Ermittlung der Nutzungskosten dient, bietet ein Benchmarking eine erste Einschätzung über die tatsächlichen Gebäudekosten und dient als Grundlage der Vergleichsbasis.
Das Benchmarking bietet neben einer vergleichsweise schnellen Durchführung gute umfangreiche Vergleichsmöglichkeiten. Es lässt sich daher gut zur Kostenoptimierung oder zur Positionierung im Wettbewerb einsetzen. Eine kostenfreie Möglichkeit zum Gebäudevergleich bietet beispielsweise die Teilnahme am fm.benchmarking. Teilnehmer profitieren neben einer individuellen Analyse auch von einem gratis Exemplar des fm.benchmarking Berichts.
Die vergleichsweise aufwendigere Nutzungskostenberechnung bietet genauere und auf das Gebäude angepasste Ergebnisse. Dieser empfiehlt sich bei dem Vergleich für Sonderbauten oder Gebäude mit einer außergewöhnlichen hohen technischen Ausstattung, die über Vergleichsbenchmarks nur schwer abgebildet werden kann
Wir empfehlen daher bei Gebäuden mit einer besonderen Nutzungsstruktur eine Nutzungskosten- oder Lebenszykluskostenberechnung. In diesem Rahmen kann auf die besonderen Anforderungen des Gebäudes Bezug genommen und die Rechnungsparameter können entsprechend angepasst werden. rotermund.ingenieure berechnen die Nutzungs- und Lebenszykluskosten über eigens entwickelte Tools (z.B. ILKR²). Wir bieten Ihnen damit eine kostengünstige Möglichkeit, präzise Berechnungsergebnisse zu erhalten. Sprechen Sie uns gerne an.
Ermittlung der Nutzungskosten für Bestandsgebäude
Für die Ermittlung der Nutzungs- bzw. Lebenszykluskosten für einen in Planung befindlichen Neubau ist die Berechnung über Benchmarks ungeeignet, da keine individuelle Anpassung an den jeweiligen Entwurf erfolgt. Wir empfehlen daher eine Berechnung der Lebenszykluskosten, in der die zukünftigen Optionen des Gebäudebetriebs mittels individueller Berechnungsparameter angepasst werden. Im Rahmen eines von der DBU Deutsche Stiftung für Umwelt geförderten Forschungsprojekts haben rotermund.ingenieure zu diesem Zweck den ILKR² entwickelt, der auf die Berechnung von Lebenszykluskosten in einem frühen Planungsstadium ausgerichtet ist. Entsprechend liefert er bereits mit den ersten Entwürfen valide Ergebnisse.
Idealerweise sollten die Ergebnisse in späteren Planungsphasen in ihrem Detaillierungsgrad angepasst werden.
Ermittlung der Nutzungskosten für ein Gebäudeteil
Mit Blick auf einzelne Gebäudeteile, Anlagen oder Materialien werden Sie sich wahrscheinlich für die Lebenszykluskosten interessieren. Vor diesem Hintergrund ist ein Benchmarking in der Regel ungeeignet, da die Gebäudetechnik und -einbindung jeweils im Kontext zum Gebäude zu betrachten ist. Entsprechendes gilt auch für Anlagen, Materialien, Bodenbeläge, Fassaden etc..
Wir empfehlen Ihnen daher zur ganzheitlichen Betrachtung eine Lebenszykluskostenberechnung u. a. unter Einbeziehung der jeweiligen Herstellerangaben. Da die Herangehensweise je nach Bauelement, Anlage oder Materialität unterschiedlich ist, können diese hier nicht im Einzelnen betrachtet werden. Gerne stellen wir Ihnen die Möglichkeiten in einem individuellen Gespräch vor.
Hinweis
Bitte beachten Sie, dass die dargestellten Beispiele lediglich eine erste Einschätzung geben und Hinweise für Ihre Herangehensweise liefern möchten. Für eine exakte fachliche Einschätzung sprechen Sie uns bitte persönlich an.
Im zweiten Teil dieses Beitrags werden wir die Frage „Benchmarking oder Nutzungskosten“ am Beispiel der Abfrage von Kostenoptimierungspotentialen, über die Berechnung des Personalbedarfs bis hin zur einem Variantenvergleich eines Sanierungs- und Neubauprojektes einordnen. Der Blogbeitrag erscheint am 18. Juli 2022.
- Über den Autor -
Dadurch, dass Frau Weiland das fm.benchmarking vom Account Management bis hin zur Datenauswertung und Berichtserstellung durchführt, sind auch ihre Themen auf unserem Blog sehr vielfältig. Sie teilt hier ihr Wissen und ihre Gedanken rund um Neuigkeiten, Strategie sowie Trends und Zahlen.
